2016小區(qū)物業(yè)管理方案
尊敬的業(yè)主、物業(yè)使用人：
我公司為了加強與業(yè)主、物業(yè)使用人的溝通，做好小區(qū)工作，現(xiàn)向居上百合園全體住戶書面匯報20xx年工作展望情況。
一、環(huán)境綠化
l 植物管理，新繁殖鐵樹近十株，請住戶管好小孩，不要踐踏；
l 對區(qū)域內(nèi)的樹木進(jìn)行整形修剪。
二、環(huán)境保潔
l 做好環(huán)境衛(wèi)生工作，定期滅殺鼠、蟻、蠅、蟑螂、蚊等。
l 小區(qū)上門收垃圾時間為中午12：00前，請業(yè)主將垃圾放置門外，便于我們派人上門收取，不要放置在其他鄰居門外。我們對不遵守小區(qū)規(guī)定的住戶，公布房號且上報有關(guān)部門。
三、安全
l 原門崗24小時服務(wù)電話：“2621909”從20xx年3月1日起變更為“2611833”；
l 住戶請來小區(qū)的客人及安裝、施工單位，我們住戶要務(wù)必告知房號，對物業(yè)安全秩序人員開展工作有很大幫助；
l 管理處通過代租房屋，做好流動人口登記工作，租金與去年同期對比3房增加200～300元達(dá)到1500元左右，2房增加250～300元達(dá)到1000元左右，1房增加200元以上達(dá)到750元左右，請大家出租務(wù)必找物業(yè)，必將令你滿意！電話：3058970；
l 嚴(yán)格進(jìn)出管理，請住戶在星期一~五，星期六~日到物業(yè)公司管理處提前辦理出入條，夜間不應(yīng)搬運物品；
l 大門口入口處將對人行道、單車道、小汽車道作局部調(diào)整，為行人、行車安全創(chuàng)造條件；
l 燃放煙花管理：加大宣傳力度，減少燃放煙花對人、財、物的影響；
l 小區(qū)養(yǎng)犬住戶日益增多，我們希望住戶自律自愛；文明養(yǎng)狗，不要驚動鄰居文章出自#url#，轉(zhuǎn)載請保留此鏈接！。出門時，務(wù)必用繩牽制，定期打疫苗。避免鄰居糾紛。對于無人牽制的犬類，一般情況視作無主犬只，住戶通過小區(qū)秩序員和房管員報主管部門處理，或向政府部門、110舉報。
四、公共秩序
l 代收掛號、快遞、包裹，做到件件通知住戶工作計劃。
l 門崗向住戶提供公交車線路、便民電話查詢，平信已為住戶分類存放，請業(yè)主到門崗查詢；
l 對于小區(qū)內(nèi)部秩序管理，我們提倡的是各個不同群體的利益需要和諧共處，近期在小區(qū)各人行通道上隔離主要確保老、弱、病、殘、幼人群便于行走，避免他們受到車輛的干擾，讓人進(jìn)入小區(qū)感受到“慢“的節(jié)奏，能放松、能享受到小區(qū)軟硬件的便利，希望大家能給與寬容、體諒這些弱勢群體。
2017小區(qū)物業(yè)管理方案 [篇2]
為了提高小區(qū)居住品質(zhì)，對庭院改善、小區(qū)整治后的房屋及設(shè)施進(jìn)行長效管理，使老舊小區(qū)也能夠享受物業(yè)管理服務(wù)帶來的便利和舒適。我公司充分認(rèn)識加強老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，針對不同情況采取相應(yīng)措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質(zhì)量，提高小區(qū)管理的整體水平。
我們在為業(yè)主提供服務(wù)的時候，始終要堅持以人為本、服務(wù)至上的理念，服務(wù)的內(nèi)容與方式始終以業(yè)主為中心；以滿足老舊小區(qū)業(yè)主的需求為目標(biāo)；以業(yè)主的滿意為公司的最高追求；在服務(wù)過程中不斷調(diào)整服務(wù)方式與模式，以達(dá)到業(yè)主的要求。
一、管理思路
根據(jù)老舊小區(qū)的特點和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：
1、根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗，我們將老舊小區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提到一個較高的層次上，實現(xiàn)低消費投資，高價值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個體現(xiàn)現(xiàn)代社會文明價值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機構(gòu)，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。
2、對老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求來確定客戶(業(yè)主)服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對物業(yè)管理服務(wù)的意見。
3、由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出入口能做到24小時站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。對進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時采取相應(yīng)措施。
老舊小區(qū)對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛崗如愛家，實行24小時執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生活環(huán)境。
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4、老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員24小時服務(wù)，服務(wù)熱情，行為規(guī)范。
5、針對老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）;在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，有在顯著位置公示服務(wù)項目與收費標(biāo)準(zhǔn)。
6、針對老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經(jīng)驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，實行24小時有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書,且經(jīng)消防知識培訓(xùn)有記錄。
7、我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。
8、我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護運行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正常；規(guī)范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標(biāo)志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。
9、針對老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護，保證花草樹木管理養(yǎng)護得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。
10、老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到任務(wù)分解、責(zé)任落實、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況能定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。
11、由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內(nèi)完成。對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障(供電、供水、消防設(shè)備等)有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè)備運行能正常使用的，無設(shè)施損壞,配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運行正常，無設(shè)施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護保養(yǎng)檢修以及日常維修計劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟運行。
12、安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法，并能及時處理各種火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。
13、房屋管理對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù)房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養(yǎng)護。對違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關(guān)主管部門。
14、物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接-班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。
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15、其他管理
（1）定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動。
（2）積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。
（3）無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負(fù)面報道。
（4）避免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。
物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；
我司實行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將安排在夜間或非高峰時間，為業(yè)主出入提供方便。
二、抓整治工作，換環(huán)境面貌
1、針對問題，一對一宣傳
根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工作，針對小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業(yè)主進(jìn)行一對一的宣傳，提高業(yè)主的文明意識以及安全防范意識。
2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護，切實解決老百姓所關(guān)心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的安全隱患。
3、加強對公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有；
三、管理模式；在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊�。�
1、項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場指揮；實行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式；
2、服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化；建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置；
3、建立安全保障體系；針對老舊小區(qū)的實際情況，我公司從以下幾方面做好安；
(1)消防安全；置小區(qū)做到保安、保潔、保綠，建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯(lián)動，形成合力，聯(lián)合管理，及時現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)境
(2)水電氣設(shè)備安全管理
建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、走向，以便于在發(fā)生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。
(3)小區(qū)安全維護
根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求，結(jié)合我公司安防經(jīng)驗，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區(qū)物業(yè)管理實行24小時安全巡防，為業(yè)主方提供一個安全、舒適的生活環(huán)境。
(4)環(huán)境衛(wèi)生維護
根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)生保潔均責(zé)任到人，確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。
三、各崗位人員的配置
四、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理
（一）環(huán)境服務(wù)范圍及要求
日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行定時、定點、定人進(jìn)行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性服務(wù)，維持所有公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
根據(jù)老舊小區(qū)目前的現(xiàn)狀，清潔工作應(yīng)做好以下幾項：
1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達(dá)指定地點。
2、在規(guī)定的范圍內(nèi)做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業(yè)管理規(guī)范執(zhí)行。（1）小區(qū)道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規(guī)定時間進(jìn)行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區(qū)樓內(nèi)地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關(guān)等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區(qū)道路：地面無垃圾，障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。
（2）環(huán)境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設(shè)施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設(shè)施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。
（3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產(chǎn)日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應(yīng)保持清潔無破損，清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。
（4）其他：
小區(qū)內(nèi)如舉辦社區(qū)活動等，做到垃圾及時清理。
3、住宅樓內(nèi)公共衛(wèi)生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。
4、負(fù)責(zé)小區(qū)道路衛(wèi)生保潔。
5、定期樓頂清掃、外墻面清理。
6、院落衛(wèi)生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區(qū)及時清掃干凈。
7、對現(xiàn)有的綠化苗木、花卉，要做好養(yǎng)護管理、培植，負(fù)有美化環(huán)境的責(zé)任。養(yǎng)護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現(xiàn)有苗木成活率等。
（二）保潔人員素質(zhì)要求
1、樹立高度的責(zé)任心，關(guān)心業(yè)主方的利益，嚴(yán)格片區(qū)保潔責(zé)任制，在清潔過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備有損壞或異常情況應(yīng)及時向上級主管或工程維修人員匯報，負(fù)責(zé)管理好片區(qū)衛(wèi)生器具，認(rèn)真做到衛(wèi)生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區(qū)域的清潔衛(wèi)生，不留衛(wèi)生死角。保潔人員應(yīng)隨時巡視，發(fā)現(xiàn)污物雜物應(yīng)及時處理，隨時保證清潔衛(wèi)生。
2、保潔人員要努力提高自身素質(zhì)和對公司負(fù)責(zé)的覺悟，服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，遵守公司工作紀(jì)律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當(dāng)班人員不得做與本職工作無關(guān)的事；
3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，連續(xù)3次未；達(dá)標(biāo)者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰；須做好詳細(xì)記錄；
4、保潔人員服務(wù)要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，；
5、上班時必須穿著清潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作；
6、保潔人員在工作要堅持原則，團結(jié)協(xié)作，以禮相待；
7、不準(zhǔn)私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現(xiàn)，分別給予罰款；
8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送的事。得到主管的批準(zhǔn)，方才能到休息室休息。
9、保潔人員在工作中有權(quán)勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處理、解決時應(yīng)立即向上級主管匯報，有權(quán)提出工作中的一些合理化建議。
10、保潔員必須嚴(yán)格按照《保潔員清潔工作程序》執(zhí)行。
五、保安及消防管理
(一)保安管理內(nèi)容及要求
安全管理服務(wù)的目的是維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常的工作、生活秩序、協(xié)助公安機關(guān)做好內(nèi)部的安全防范工作，它在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。
安全管理工作是一項特殊的服務(wù)工作，要求保安人員應(yīng)具有良好的身體素質(zhì)、心理素質(zhì)、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業(yè)道德、文明執(zhí)勤、禮貌待客、堅持原則。根據(jù)不同的區(qū)域及崗位要求，保安隊?wèi)?yīng)設(shè)立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴(yán)禁外來閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，來訪人員必須登記，準(zhǔn)許后方可入內(nèi)。對進(jìn)出車輛和停放車輛要嚴(yán)格管理，統(tǒng)一指揮，嚴(yán)禁亂停亂放；未經(jīng)登記允許不得進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進(jìn)入小區(qū)。小區(qū)內(nèi)保安主要負(fù)責(zé)小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，認(rèn)真負(fù)責(zé)地做好各項安保工作，要實行嚴(yán)格的規(guī)章制度，不空崗、漏崗，發(fā)現(xiàn)可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區(qū)治安穩(wěn)定。巡邏保安負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務(wù)，杜絕因工作失職造成小區(qū)內(nèi)被盜和其他事件，及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)意外事故，維護正常的工作、生活秩序。
小區(qū)內(nèi)車輛按停車位停放有序，行車通道上不準(zhǔn)停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。
保安人員的選配應(yīng)根據(jù)本項目實際情況嚴(yán)格篩選，負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序保障工作；
小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的處置，災(zāi)害預(yù)防，火災(zāi)撲救，發(fā)現(xiàn)和制止小區(qū)內(nèi)的暴-力事件，隨時準(zhǔn)備提供緊急救助。
小區(qū)內(nèi)公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規(guī)事件及時提示和糾正，有針對性地進(jìn)行安全教育。
小區(qū)內(nèi)有特殊活動安排，保安要協(xié)助維持現(xiàn)場秩序。
對保安管理及停車場管理工作應(yīng)明確工作內(nèi)容和工作要點，制定出具體的工作標(biāo)準(zhǔn)及檢查辦法。
(二)預(yù)警、應(yīng)變措施
1、安全應(yīng)急計劃和措施
(1)目的：
在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務(wù)。
適用范圍：
1)治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
2)受到水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等自然災(zāi)害的威脅、襲擊。
3)其他重大意外情況。
(2)職責(zé)：
1)對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)制定安全應(yīng)急計劃，報物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；
2)對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急措施，同時向上級匯報。
(3)計劃：
1)對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災(zāi)害由物業(yè)管理處組織制定應(yīng)急計劃和預(yù)防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。
2)處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領(lǐng)班臨時確定應(yīng)急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴(yán)格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。
3)制定的應(yīng)急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災(zāi)害應(yīng)急措施時，要根據(jù)災(zāi)情的程度、特性而定。
(4)實施：
1)在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應(yīng)及時糾正，并上報相應(yīng)審批人員認(rèn)可。
2)對發(fā)生的每一事件必須總結(jié)，如果是人為原因造成損失，應(yīng)立即查找原因，認(rèn)真填寫《糾正措施報告》，嚴(yán)防類似情況的發(fā)生。
3)保存事件全過程的有關(guān)記錄，存檔3年。重大自然災(zāi)害的記錄長期保存。
(5)要求：
為增強應(yīng)變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個保安隊員必須進(jìn)行嚴(yán)格的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練、消防演習(xí)和緊急集合演練。
（三）強化消防管理意識
1、消防管理目標(biāo)
堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務(wù)消防員制。
2、加強消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
（1）消防教育宣傳工作：
管理處將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進(jìn)行消防知識宣傳。
（2）做好消防培訓(xùn)及演練工作：
重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習(xí)，每年組織義務(wù)消-防-隊員和廣大業(yè)主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。
3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設(shè)施設(shè)備大檢查工作，確保在火災(zāi)多發(fā)期的消防安全工作。
4、建立消防快速反應(yīng)隊
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。
5、善后與收復(fù)
火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。
（四）緊急事件處理
1、暴風(fēng)雨及無法避免的自然災(zāi)害
組織人力進(jìn)行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災(zāi)設(shè)施，檢查網(wǎng)架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復(fù)現(xiàn)場，保持小區(qū)整體形象，將損失降低到最小程度。
(五)水警、火警預(yù)防及排防、善后處理
當(dāng)樓層內(nèi)水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應(yīng)迅速關(guān)閉水管閥門，并迅速通知護衛(wèi)和維修人員前來救助；如房屋內(nèi)部滲水，要及時通知業(yè)主，協(xié)助業(yè)主做好各項工作。
如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。
六、公用設(shè)備、公共場所等管理養(yǎng)護
（一）日常維修養(yǎng)護：操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗，利用檢測儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并做好記錄。操作人員每天對托管區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)備設(shè)施至少巡視兩次；
（二）一級保養(yǎng)：維修人員對設(shè)備進(jìn)行局部清潔、調(diào)整，每季度一次；二級保養(yǎng)：維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清理、局部維修，每半年一次。
（三）公用設(shè)備、公共場所設(shè)施養(yǎng)護范圍；共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用；
1、管理規(guī)程；
(1)小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負(fù)責(zé)；；
(2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方；
(3)項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2次以；
(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；
(5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即；
(6)月末，工程部維
（三）公用設(shè)備、公共場所設(shè)施養(yǎng)護范圍
共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施。設(shè)備操作維護人員必須具有相應(yīng)資質(zhì)，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)各種設(shè)備系統(tǒng)原理。定期對小區(qū)的水、電、氣、門窗等進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。隨時對小區(qū)屋頂漏水管及地溝進(jìn)行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。
1、管理規(guī)程
(1)小區(qū)內(nèi)水電維修、養(yǎng)護工作由工程隊負(fù)責(zé)；
(2)工程維修、管理人員以水電維修、養(yǎng)護和亮化方案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，每日檢查和評估各區(qū)域的亮化維護情況，并作出質(zhì)量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；
(3)項目管理人員每日對托管區(qū)域的亮化巡查2次以上，巡查結(jié)果記錄備查；
(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；
(5)工程維修人員在例行檢查過程中發(fā)現(xiàn)問題，立即制定維修、整改方案，協(xié)調(diào)有關(guān)部門做好整治工作并及時復(fù)查；
(6)月末，工程部維修人員根據(jù)每天的亮化維修記錄進(jìn)行匯總、統(tǒng)計，并將匯總表及時上報給總公司。
2、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
所有電器由專業(yè)工程師按設(shè)計要求操作維護和保養(yǎng)，確保用電設(shè)施的正常使用，日常小修在當(dāng)日內(nèi)完成，大修在一周內(nèi)修復(fù)亮燈。
（四）主要措施
1、按照行業(yè)規(guī)范和工程專業(yè)要求制定完善的設(shè)備、設(shè)施操作規(guī)程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規(guī)范，執(zhí)行行業(yè)法規(guī)，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生；
2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設(shè)備、設(shè)施運行狀況，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；
3、針對小區(qū)各配套設(shè)施做出具體的年度工作計劃，確保設(shè)備的正常運行：
（1）消防系統(tǒng)：安排專業(yè)人員24小時對每次報警情況做好記錄并出現(xiàn)場排除警報，定期組織所有員工進(jìn)行消防演練和參加消防培訓(xùn)，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對整個消防系統(tǒng)做一次檢測，確保消防設(shè)施、消防器材性能完好與使用，做好消防設(shè)施的維護，保證消防系統(tǒng)運轉(zhuǎn)正常；
（2）上、下水系統(tǒng)：定期檢查住宅樓樓內(nèi)上、下水系統(tǒng)動轉(zhuǎn)情況，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6個月對排水系統(tǒng)進(jìn)行一次疏通清理；
（3）高低壓配電房：安排專業(yè)人員24小時值班，按照高低壓配電房操作規(guī)定進(jìn)行操作，認(rèn)真做好各類操作記錄，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養(yǎng)護等工作；
（4）其它：每天對小區(qū)內(nèi)做兩次以上巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現(xiàn)象，確保不影響正常使用，小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。
（5）如遇水、電、氣故障，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。
（6）設(shè)備、設(shè)施維護人員應(yīng)每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，并根據(jù)記錄分析隨時調(diào)整維修養(yǎng)護工作計劃與安排，使各類設(shè)備、設(shè)施處于安全良好運轉(zhuǎn)狀態(tài)，工程養(yǎng)護人員應(yīng)將養(yǎng)護資料及時收集、整理、歸檔。
4、公用設(shè)施、設(shè)備養(yǎng)護、維修
（1）對公用設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護，建立公
用設(shè)施、設(shè)備檔案，責(zé)任人明確，對公用設(shè)施、設(shè)備定期巡查，做好巡查記錄。
（2）配合水、電、氣等專業(yè)部門，做好相關(guān)設(shè)施、設(shè)備正常運行的保障工作，消防設(shè)施、設(shè)備完好、通道暢通。
（3）小區(qū)道路暢通，路面平整。
（4）環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好，無缺損現(xiàn)象。
（5）容易危及人身安全的設(shè)施、設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。
（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規(guī)裝修行為。
（7）房屋立面較整潔無缺損，公共樓道及區(qū)內(nèi)無堆放雜物現(xiàn)象。
（五）房屋建筑的專項維護
l、日常每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。
2、每年對房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。
3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進(jìn)行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。
4、地面每天檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏水管及地溝進(jìn)行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產(chǎn)生漏水現(xiàn)象。
5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損。
6、定期清洗外墻。
7、每逢雨季前進(jìn)行房屋避雷針檢測，符合避雷規(guī)范要求。
8、強化用電安全管理，小區(qū)內(nèi)內(nèi)嚴(yán)禁違規(guī)使用高負(fù)荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴(yán)禁隨意動用消防設(shè)施設(shè)備。
（六）機電設(shè)備設(shè)施維修維護
機電設(shè)備設(shè)施的維護養(yǎng)護是老舊小區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容。我公司在物業(yè)管理實踐中，十分注重這項工作，發(fā)揮專業(yè)化的優(yōu)勢，在機電設(shè)備、消防設(shè)備、給排水的維護保養(yǎng)方面積累了豐富的經(jīng)驗，能更好的為老舊小區(qū)服務(wù)。
七、各種車輛管理
（一）道口崗崗位職責(zé)
1、維持道口-交通秩序，保證道口暢通無阻。
2、對出入住宅區(qū)的車輛進(jìn)行登記，發(fā)卡，檢查核對后收卡。
3、發(fā)現(xiàn)進(jìn)場車輛有損壞時應(yīng)向車主(司機)指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。
4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。
5、適當(dāng)控制外來車輛進(jìn)入住宅區(qū)過夜，以保證業(yè)主的車位，
2.5ｔ以上的貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進(jìn)入小區(qū)(大廈)。
6、嚴(yán)守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
7、嚴(yán)格執(zhí)行交接-班制度，認(rèn)真填寫交接-班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。
8、負(fù)責(zé)崗?fù)だ锿饧奥房诘那鍧嵭l(wèi)生。
（二）車輛管理工作標(biāo)準(zhǔn)
1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協(xié)調(diào)；
2、車行道通暢，出、入口標(biāo)志明顯；
3、外來車輛未經(jīng)許可，不可進(jìn)入；
4、進(jìn)入停車場內(nèi)的車輛，均服從物業(yè)公司管理；
5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準(zhǔn)駛?cè)耄?/p>
6、駛?cè)胪＼噲龅能囕v均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現(xiàn)象發(fā)生(救護車、警車、救火車除外)；
7、停車場內(nèi)的所有車輛均納入物業(yè)公司管理范圍，作到車證齊全，見證/票放車；
8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；
9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；
10、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關(guān)、漏油、漏水等現(xiàn)象發(fā)生時，10分鐘內(nèi)通知車主；
11、停車場內(nèi)無貨物堆積、道路阻塞現(xiàn)象；
12、停車場內(nèi)地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；
13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；
14、停車場內(nèi)有明顯禁煙標(biāo)牌，且消防器械及設(shè)施均配備齊全，使用功能完好率100%；
15、轄區(qū)內(nèi)交通事故年發(fā)生率不超過2%，丟失事故發(fā)生率為0%；
16、每車位文字檔案齊全、資料準(zhǔn)確率100%；
17、外來進(jìn)出車輛有登記，完成率100%，準(zhǔn)確率100%。
（三）交通意外事故的處理預(yù)案
保安員在發(fā)現(xiàn)交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：
1、應(yīng)立即用通訊設(shè)備報告保安主管發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場的具體位置；
2、留在現(xiàn)場或迅速趕赴現(xiàn)場維護交通秩序和保護現(xiàn)場，搶救傷者；
3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進(jìn)行支援。
4、保安主管接到報告后立即報告保安部經(jīng)理，并迅速趕赴
現(xiàn)場參加搶救；；
5、調(diào)遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；
6、送重傷者到醫(yī)院搶救；
7、報交-警大隊事故組(電話120)：
7.1事故發(fā)生的時間及地點；
7.2事故造成的傷亡及損失情況；
7.3已送搶救情況；
8、保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要；
八、消防管理；
(一)消防管理；為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財；l、各部門應(yīng)遵守電現(xiàn)場參加搶救；
5、調(diào)遣指揮門崗保安員維護現(xiàn)場秩序、交通秩序；
6、送重傷者到醫(yī)院搶救；
7、報交-警大隊事故組(電話120)：
7.1事故發(fā)生的時間及地點；
7.2事故造成的傷亡及損失情況；
7.3已送搶救情況。
8、保安部經(jīng)理接報后立即趕赴現(xiàn)場，根據(jù)事故的需要，調(diào)派車輛進(jìn)行搶救，并報交-警事故組和公司總經(jīng)理。
八、消防管理
(一)消防管理
為了加強老舊小區(qū)的消防管理，保障業(yè)主及公眾生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律法規(guī)，特制定本規(guī)定。
l、各部門應(yīng)遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時電氣線路。
2、嚴(yán)禁在老舊小區(qū)內(nèi)綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹。
3、公用消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞、丟失。
4、不準(zhǔn)亂丟煙頭、火種。
5、嚴(yán)禁在老舊小區(qū)道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾
6、認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學(xué)習(xí)使用消防器材，每月學(xué)習(xí)、訓(xùn)練一次；
7、經(jīng)常檢查、記錄消防器材設(shè)備完好情況，確保消防器材設(shè)備裝置處于良好狀態(tài)，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。
8、接到火災(zāi)報警后，在向消防機關(guān)準(zhǔn)確報警的同時，迅速奔赴現(xiàn)場，啟用消防設(shè)施進(jìn)行補救，并協(xié)助消防部門查清火災(zāi)原
因。
九、外墻清洗、修補方案
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關(guān)注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學(xué)反應(yīng)的侵蝕，使得建筑物外墻產(chǎn)生污垢和風(fēng)化，既影響建筑物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環(huán)境，而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當(dāng)、安全方式可行的前提下，我公司擬定了外墻清洗、修補方案：
(一)外墻清洗、修補方式
1、污垢的分類
我公司在多年的物業(yè)管理實踐中，通過總結(jié)確認(rèn)外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢
2、常見的清洗、修補方式
物理方法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；
化學(xué)方法：利用化學(xué)試劑對油污、污漬進(jìn)行溶解、分離、降解等化學(xué)反應(yīng)，使外墻達(dá)到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能。化學(xué)清洗法是主要外墻清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司針對本項目的外墻清洗、修補主要采用化學(xué)清洗法。
(二)花崗巖表面的清洗、修補
1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；
2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；
3、對鏡面花崗巖表面清洗
(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡
(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污垢脫離；
(3)對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；
(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。
4、對毛面花崗巖表面清洗
(1)用清水沖洗毛面花崗巖表面，將表面灰塵沖洗掉；
(2)用浸有清洗劑溶液的毛刷刷擦毛面花崗巖表面，將凹面的污垢刷掉；
(3)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。
(三)瓷磚、馬賽克墻面的清洗、修補
1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；
2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；
3、對瓷磚、馬賽克墻面表面清洗
(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡
(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在瓷磚、馬賽克墻面表面用力滾動擦拭，使瓷磚、馬賽克墻面表面污垢脫離；
(3)對特別重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；
(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷瓷磚、馬賽克墻面表面的清洗劑殘留物。
(四)高空鋁塑板材質(zhì)外墻清洗方法：
1、事前準(zhǔn)備工作
1)根據(jù)墻面材質(zhì)及臟污程度，確定相應(yīng)的清潔劑和工具，必要時應(yīng)做小塊清洗試驗。
2)弄清屋頂狀況，確定水源、電源。
3)制訂整體作業(yè)方案。
注意事項：屋頂和地面都要確保有人監(jiān)護，確定通話工具通暢，以保隨時聯(lián)系。
2、安裝運載外墻清洗設(shè)備、工具及專用清洗劑等。
3、將高壓沖洗機接通電源、水源，裝好沖洗膠管，檢查水槍效果。
4、工作人員穿好工作裝，攜帶工具、清洗劑上吊籃或吊板。有些工具應(yīng)拴在吊籃或吊板上，以防不小心失手落下，傷了行人。在地面設(shè)安全防護攔繩，或置安全警告牌。
5、作業(yè)方法應(yīng)從上到下。
6、清洗方法：
1)用高壓清洗機接出的水槍沖洗墻面。
2)檢查墻面有無粘著物等污跡，如有，先用刮刀等相應(yīng)輔助工具和溶劑除去。
3)將涂水器浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻涂在墻面上。
4)視情面臟污程度，用刷子、磨盤、百潔布、膠刮等工具擦除，再清水沖洗。
5)確認(rèn)一次應(yīng)作業(yè)范圍內(nèi)的清洗墻面已清洗完畢，滑動吊籃或吊板繼續(xù)往下作業(yè)。
7、全部作業(yè)完成后，收拾整理設(shè)備和工具，撤離地面防護攔繩或警告牌，將地面水跡擦凈。
(五)外墻玻璃面的清洗、修補
1、將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡；
2、用浸有清洗劑溶液的滾筒在玻璃表面用力滾動擦拭，使玻璃表面污垢脫離；
3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的殘液必須馬上用
干凈的毛巾擦拭干凈；
4、使用清水沖洗。
十、物業(yè)管理費用構(gòu)成明細(xì)報價分析表
法人代表或授權(quán)人(簽字或簽章)(投標(biāo)單位公章)
2017小區(qū)物業(yè)管理方案 [篇3]
第一章總則
第一條為加強拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理及維修工作，改善拆遷安置小區(qū)環(huán)境，切實維護被拆遷戶的合法權(quán)益，努力營造整潔、有序、安全、和諧的居住環(huán)境。根據(jù)《安徽省物業(yè)管理條例》、《合肥市物業(yè)專項維修資金管理暫行規(guī)定》（合政〔2017〕32號）和合肥市《關(guān)于明確市區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)的通知》（合政辦秘〔2017〕100號）等規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于新站區(qū)財政性資金投資建設(shè)或回購的拆遷安置小區(qū)。
第二章資金管理
第三條拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理資金和物業(yè)專項維修資金主要來源是小區(qū)配套商業(yè)用房的出租收益，不足部分由區(qū)財政資金解決。
第四條物業(yè)管理資金包括開辦費和物業(yè)服務(wù)費用兩部分，其資金的標(biāo)準(zhǔn)、使用及支付按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）開辦費的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)管理的拆遷安置小區(qū)總建筑面積（包括住宅及商業(yè)等配套房屋）核算開辦費數(shù)額，分別是：總建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以下的，開辦費3萬元；總建筑面積5-10萬平方米的（含10萬平方米），開辦費5萬元；總建筑面積10萬平方米以上的，每增加1萬平方米，增加0.5萬元，開辦費最高不超過10萬元。
（二）物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)。參照合肥市2017年8月施行的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（丙級）服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即：多層建筑按每月0.50元/平方米，高層或小高層建筑按每月1.0元/平方米。依據(jù)管理的拆遷安置小區(qū)總建筑面積（包括住宅及商業(yè)等配套房屋）核算物業(yè)服務(wù)費用總額。
（三）物業(yè)管理資金使用范圍：
1、開辦費主要用于購買物業(yè)管理機構(gòu)必需的桌椅、清潔工具、修枝剪、電話、復(fù)印機、傳真機、電腦、紙筆、文件盒（夾）等辦公用品，所購買的辦公物品納入政府采購，資產(chǎn)為國有。
2、物業(yè)服務(wù)費用主要是指用于以下方面：
(1)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用。
(4)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)辦公費用。
(5)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊。
(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。
(7)法定稅費和物業(yè)服務(wù)的利潤等。
（四）支付方式。區(qū)建設(shè)發(fā)展局根據(jù)各社區(qū)承擔(dān)管理的拆遷安置小區(qū)總建筑面積（包括住宅及商業(yè)等配套房屋）及支付標(biāo)準(zhǔn)，申報年度資金預(yù)算，區(qū)財政按照以下方式支付：
1、開辦費。新建或續(xù)建的拆遷安置小區(qū)移交社區(qū)管委會進(jìn)行物業(yè)管理前30日內(nèi)，區(qū)財政局一次性將所需資金撥付至社區(qū)管委會賬戶，由社區(qū)管委會負(fù)責(zé)管理與使用。
2、物業(yè)服務(wù)費用。區(qū)財政局于每年的一月中旬將物業(yè)服務(wù)費用一次性撥付給各社區(qū)管委會，由社區(qū)管委會負(fù)責(zé)管理與使用。
3、若物業(yè)管理資金超過年度資金預(yù)算，按照財政追加預(yù)算程序辦理。
第五條物業(yè)專項維修資金是指物業(yè)質(zhì)保期滿維修所需的資金，其資金的預(yù)算、使用及支付按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）區(qū)財政每年安排200萬元物業(yè)專項維修資金預(yù)算，用于年度物業(yè)維修，若物業(yè)維修資金超過年度資金預(yù)算，按照財政追加預(yù)算程序辦理。
（二）物業(yè)專項維修資金主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等工程費用。
（三）物業(yè)專項維修資金支付按照新站區(qū)現(xiàn)行的工程類資金支付規(guī)定執(zhí)行。
第三章物業(yè)管理
第六條各社區(qū)管委會為本社區(qū)范圍內(nèi)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任單位，主要職責(zé)是：
（一）負(fù)責(zé)在拆遷安置小區(qū)回遷安置前60日落實物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
（二）負(fù)責(zé)按照《新站區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作考核辦法》對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為支付物業(yè)服務(wù)機構(gòu)物業(yè)服務(wù)費用的依據(jù)。
（三）協(xié)助物業(yè)服務(wù)機構(gòu)按照安置房產(chǎn)權(quán)面積每月0.10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取回遷安置居民的物業(yè)服務(wù)費用，并逐年提高物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)，收取的物業(yè)服務(wù)費由社區(qū)管委會管理并全額用于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。
（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理資金的使用及管理。
（五）負(fù)責(zé)指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，引導(dǎo)業(yè)主委員會自行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實行自主管理，逐年提高物業(yè)服務(wù)等級。
（六）負(fù)責(zé)建立投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決糾紛。
第七條物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理。
（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理。
（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理。
（四）車輛停放服務(wù)管理。
（五）做好安全防范和秩序維護工作。
（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作。
（七）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理。
（八）社區(qū)管委會委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
（九）以上服務(wù)內(nèi)容細(xì)則參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中丙級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行
第四章物業(yè)維修
第八條物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題由原物業(yè)施工單位負(fù)責(zé)。
第九條社區(qū)管委會負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護管理以及公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理等，費用從物業(yè)服務(wù)費用中列支。
戶內(nèi)部分因違規(guī)裝修或使用不當(dāng)造成損壞的，由社區(qū)管委會協(xié)調(diào)維修，費用由業(yè)主自理。
第十條區(qū)重點工程管理局負(fù)責(zé)物業(yè)保修期滿的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等工程，所需資金從物業(yè)專項維修資金中列支。維修范圍和維修項目的申報、驗收按以下規(guī)定執(zhí)行：
（一）具體維修范圍：
1、物業(yè)共用部位維修工程。
(1)主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的。
(2)戶外墻面、屋面因損壞需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的。
(3)整幢樓外檐面層脫落達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的。
(4)整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的。
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程。
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需整體修復(fù)的。
(2)整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的。
(3)智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20%的。
(4)電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過電梯原造價20%的。
(5)二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的。
(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的。
（二）維修項目申報與審核。各社區(qū)管委會于每年的二月底前，將下一年度本轄區(qū)內(nèi)的拆遷安置小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的需要大修、中修、更新、改造等工程的項目、位置和維修資金的估算情況，書面報區(qū)建設(shè)發(fā)展局；區(qū)建設(shè)發(fā)展局組織工程技術(shù)人員對社區(qū)管委會申報的需要維修的項目、位置和估算的維修資金進(jìn)行審核，審核結(jié)果報管委會領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。
（三）施工保障。區(qū)重點工程管理局實施更新、改造等工程過程中，社區(qū)管委會負(fù)責(zé)維修施工期間施工環(huán)境的保障工作。
（四）竣工驗收。維修、更新、改造等工程完工后，區(qū)建設(shè)發(fā)展局牽頭，組織區(qū)重點工程管理局、社區(qū)管委會、工程監(jiān)理單位、工程審計單位和群眾代表等聯(lián)合驗收，驗收合格后交付使用。
2017小區(qū)物業(yè)管理方案 [篇4]
一、治安管理規(guī)定
1、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度;住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場，并辦理相關(guān)手續(xù)。
2、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，住戶都有義務(wù)積極配合，維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。
3、遵守小區(qū)和管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進(jìn)行勸阻和制止。
4、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。
5、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人或事。
6、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。
二、環(huán)境保護管理規(guī)定
1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不損壞樹木。
2、愛護公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。
3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。
4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音，特別是在晚上十時至早晨八時期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。
5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。
6、不在住宅內(nèi)使用燃燒式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。
三、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定
1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾，擺放物品。
2、垃圾裝好袋，置于垃圾收集點內(nèi)。
3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。
4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物，飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境，寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。
5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。
6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。
7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。
8、提醒進(jìn)入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護小區(qū)的整潔。
四、停車管理規(guī)定
1、小區(qū)地下停車場，專供購(租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進(jìn)入;閑雜人員不得入內(nèi)。
2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入;臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進(jìn)入，離開時退卡。
3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。
4、停車場地將采取24小時智能監(jiān)控記錄，配備滅火器，煙霧器。
5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。
6、車輛進(jìn)入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。
7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
8、車輛進(jìn)出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進(jìn)出和其它車位的使用造成阻礙。
9、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗，否則責(zé)任自負(fù)。
10、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任。
11、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照小區(qū)規(guī)定的停放費標(biāo)準(zhǔn)，按時交費，臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費。
12、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實后繳納辦卡費，由管理處補發(fā)出入卡。
13、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險公司索賠，當(dāng)班保安員與管理處共同協(xié)助調(diào)查處理。
14、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。
15、院內(nèi)嚴(yán)禁停放一切車輛，違者每次罰款200元。
五、消防安全管理規(guī)定
1、消防工作堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實行綜合管理、群防群治。
2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。
4、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進(jìn)入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。
5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。
6、自覺遵守政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。
7、進(jìn)行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。
8、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。
9、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。
10、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。
11、管理處對違章、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時制止或向有關(guān)部門報告。
12、以上各項規(guī)定望各位住戶極積支持配合，以便小區(qū)的管理。
本規(guī)定自xx-xx年xx月xx日起執(zhí)行。
xx-xx 公司
本規(guī)定最終解釋權(quán)歸xx-xx
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定2一、房屋產(chǎn)權(quán)界定及管理
小區(qū)單位用房的產(chǎn)權(quán)歸中國水利水電第五工程局有限公司所有，居民住宅的產(chǎn)權(quán)部分屬個人所有。公司授權(quán)高碑店基地管理處對單位用房行使財產(chǎn)所有權(quán)，對居民住宅進(jìn)行常規(guī)管理。為加強房屋管理，保證房屋的正常維修，維護單位和業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主應(yīng)自覺遵守《水電五局高碑店基地房屋管理辦法》的規(guī)定，由于業(yè)主違反規(guī)定的行為引起的后果和經(jīng)濟糾紛，由業(yè)主承擔(dān)。
1、對室內(nèi)裝修的管理
凡需進(jìn)行室內(nèi)裝修的業(yè)主，在動工前必須到管理處經(jīng)營部辦理申請批準(zhǔn)手續(xù),并在財務(wù)部繳納裝修押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《裝修許可證》，業(yè)主憑《裝修許可證》方可進(jìn)行室內(nèi)裝修。裝修時應(yīng)遵守《水電五局高碑店基地小區(qū)住宅裝修管理辦法》。裝修押金按房屋建筑面積收取，裝修完畢后業(yè)主通知經(jīng)營部和物業(yè)公司共同檢查達(dá)標(biāo)后，憑收據(jù)退還押金。如果經(jīng)檢查有下列情況發(fā)生的，首先從押金中扣款，押金數(shù)額不足以扣款時，業(yè)主另行交款：
(1) 破壞了房屋受力結(jié)構(gòu)，造成了安全隱患的;
(2) 改動和損壞了公用供水、供電、供暖管線，可能影響其他業(yè)主的;
(3) 產(chǎn)生超標(biāo)噪音引起周邊業(yè)主投訴的;
(4) 占用公用空間堆積建筑垃圾不及時清運的。
2、對房屋維修的管理
本小區(qū)房屋分為公用和自用兩部分，公用部分的維修由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，其費用屬物業(yè)管理費用中范圍的，在物業(yè)管理費用中列支;自用部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主可以選擇物業(yè)公司提供服務(wù)，也可以選擇社會服務(wù)單位提供服務(wù)，維修費用業(yè)主自理。
二、共用設(shè)施管理
1、共用設(shè)施包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、化糞池、垃圾箱、消防、避雷系統(tǒng)和屋頂防水系統(tǒng)等，與全體業(yè)主利益和公共衛(wèi)生、安全密切相關(guān)，嚴(yán)禁任何單位和業(yè)主未辦理手續(xù)私自對其進(jìn)行拆、改、增、遷或損毀，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)上述行為，由管理處和物業(yè)公司提出限期恢復(fù)，另外還要按實際損壞程度賠償損失。如確需改、拆、增、遷共用設(shè)施，必須向管理處提出申請和說明，經(jīng)批準(zhǔn)后由物業(yè)公司指定專業(yè)人員按相關(guān)安全規(guī)范進(jìn)行施工為保護屋頂防水層，嚴(yán)禁業(yè)主私自攀爬樓頂，如因此造成屋頂防水層滲漏，責(zé)任人必須承擔(dān)防水層修復(fù)費用，以及因此造成單位或其他業(yè)主的相關(guān)財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任。
2、太陽能安裝
業(yè)主如需安裝太陽能設(shè)施，必須先到管理處的經(jīng)營部辦理申請登記手續(xù)并在財務(wù)部繳納安裝押金后，到經(jīng)營部領(lǐng)取《安裝許可證》。業(yè)主憑《安裝許可證》和押金收據(jù)到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，同時確保按安全要求，保證樓頂屋面和其他部位不被破壞后方可進(jìn)行安裝。業(yè)主如未經(jīng)相關(guān)部門同意，私自安裝太陽能裝置，管理處和物業(yè)公司有權(quán)阻止其行為，除限期拆除太陽能裝置外，還應(yīng)賠償造成的相關(guān)損失。對業(yè)主在使用的太陽能設(shè)施，管理處經(jīng)營部隨時進(jìn)行檢查，如因該設(shè)施自身原因，造成樓頂防水層滲漏和公用設(shè)施的損壞，由業(yè)主承擔(dān)補漏費用，并承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。
三、物業(yè)服務(wù)費及各項代收代付費用的繳納
1、水費：由物業(yè)公司定期入戶抄表，業(yè)主在10日內(nèi)到物業(yè)公司繳納;
2、電費：業(yè)主持購電卡到物業(yè)公司購買;未安裝磁卡電表的業(yè)主或單位，由物業(yè)公司定期入戶抄表，同時收取電費;
3、暖氣費：業(yè)主須在通知的規(guī)定時間內(nèi)，到物業(yè)公司繳納，收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合物價局相關(guān)規(guī)定。
4、物業(yè)服務(wù)費： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺按規(guī)定及時繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費用的，如不能按規(guī)定及時交納，責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)。凡不按規(guī)定繳納水費、電費、暖氣費、物管費等各項費用，物業(yè)公司有權(quán)采取催繳措施，并由業(yè)主按照每逾期一日支付應(yīng)繳費用總額的千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金。
四、 用水、用電管理
1、用水管理
(1)、業(yè)主要愛護水表和公共管線設(shè)施，防止跑、漏水現(xiàn)象發(fā)生。如發(fā)現(xiàn)管道出現(xiàn)故障，請及時通知物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行維修;
(2)、公共給水、排水管道由物業(yè)公司負(fù)責(zé)養(yǎng)護維修，業(yè)主不得隨意拆挖、安裝、更改管線;
(3)、嚴(yán)禁業(yè)主采取滴水、水表停轉(zhuǎn)和倒轉(zhuǎn)等手段無償使用水資源，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)確認(rèn)，物業(yè)公司除收繳水費外，還應(yīng)按照當(dāng)期應(yīng)繳水費的兩倍賠償經(jīng)濟損失。
2、用電管理
1)、當(dāng)電路出現(xiàn)故障時，業(yè)主應(yīng)及時通知物業(yè)公司進(jìn)行維修，不得私自維修公共配電設(shè)施。否則，由此造成的一切后果和損失由責(zé)任人負(fù)責(zé);
2)、嚴(yán)禁私自拉線用電，嚴(yán)禁偷、漏電現(xiàn)象發(fā)生，如有違章用電者，一發(fā)現(xiàn)，由物業(yè)公司按規(guī)定進(jìn)行處罰，由此造成的經(jīng)濟損失和人身傷害，由責(zé)任負(fù)責(zé)。對于經(jīng)查實偷電者，該業(yè)主需按照其上年度已繳電費的月平均數(shù)額的兩倍賠償經(jīng)濟損失。如情節(jié)嚴(yán)重，管理處和物業(yè)公司均有權(quán)向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)反映、舉報;
3)、樓道照明燈泡損壞由業(yè)主自行更換，如需物業(yè)服務(wù)人員更換，業(yè)主需承擔(dān)材料費，燈泡限用功率在25w以下，如因使用燈泡和人為造成燈口損壞及電路故障的，由當(dāng)事人負(fù)責(zé)并支付人工、材料費。
五、供暖的管理
1、業(yè)主不得私自改裝供暖設(shè)施，不得私自關(guān)閉公用進(jìn)水、回水閥門
2、業(yè)主安裝其他原供暖設(shè)施以外的取暖、熱水設(shè)施(如“小保姆”)，須到物業(yè)公司登記備案，并按規(guī)定交費后方可使用。未經(jīng)批準(zhǔn)私自安裝使用的，該業(yè)主按照應(yīng)繳取暖費的兩倍繳納取暖費用
3、業(yè)主如發(fā)現(xiàn)供暖故障，室內(nèi)溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)及時與物業(yè)公司聯(lián)系維修。未經(jīng)批準(zhǔn)，私自維修造成的一切后果，由當(dāng)事人自行負(fù)責(zé)。
六、公共環(huán)境及衛(wèi)生管理
1、公共衛(wèi)生管理
(1)、業(yè)主應(yīng)將生活垃圾裝入垃圾袋中，放入設(shè)置的垃圾箱內(nèi)，禁止亂扔、亂倒垃圾;
(2)、禁止隨地吐痰，亂扔煙頭、紙屑、果皮、雜物等;
(3)、禁止從窗戶、陽臺向外拋擲垃圾、雜物，禁止隨意傾倒污水、雜物;
(4)、禁止在公共區(qū)域和樓房外墻上亂寫、亂畫、亂貼廣告;
(5)、禁止在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽，不準(zhǔn)在公共區(qū)域隨意放養(yǎng)寵物;
2、公共環(huán)境管理
(1)、禁止在22：00 — 7：00，12：00—14：00時段在公共區(qū)域彈奏樂器、使用音響器材;
(2)、禁止在職工活動中心等密閉的公共場所吸煙、喧嘩、帶寵物入內(nèi)
(3)禁止占用公共空間擺放私人物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處和物業(yè)公司有權(quán)清除;
七、綠化管理
1、禁止侵占公共綠地、在綠化區(qū)域堆放垃圾、雜物、放養(yǎng)寵物;
2、禁止攀折、損壞花木、圍欄及其他相關(guān)設(shè)施，如有損壞必須照價賠償;
3、禁止在綠地上停放、行駛各類私人車輛;
4、禁止在綠化帶內(nèi)種植蔬菜和挖設(shè)地窖。
八、治安綜合管理
1、車輛管理
對車輛的管理原則為：對車輛在小區(qū)的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看護責(zé)任。
(1)、禁止機動車在小區(qū)內(nèi)鳴笛，行駛限速15公里/小時;
(2)、禁止在暖氣溝、綠化區(qū)域、人行道停放車輛;
(3)、禁止在小區(qū)內(nèi)試剎車、加油和維修機動車;
(4)、車輛應(yīng)停放在物業(yè)公司指定的停車區(qū)域;
(5)、車主如損壞道路和公共設(shè)施等，需按價賠償;
(6)、自行車或其他人力車輛均應(yīng)停放在特定區(qū)域并自行設(shè)置防盜措施;
(7)、各種車輛(包括機動、人力)因第三人盜竊丟失、損壞、車內(nèi)物品丟失均由車輛所有權(quán)人自行承擔(dān)。
2、消防管理
(1)、禁止私自移動任何消防設(shè)施設(shè)備、將其用于其它用途，違者將根據(jù)情節(jié)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟和法律責(zé)任;
(2)、禁止在樓道內(nèi)停放車輛阻礙消防通道和堆放易燃、危險雜物;
(3)、禁止在生活區(qū)內(nèi)，特別是陽臺上燃放煙花、爆竹;
(4)、禁止違章使用電器設(shè)備;
(5)、禁止在本小區(qū)內(nèi)傾倒液化氣殘液;
3、治安管理
治安管理的原則是：對小區(qū)生活秩序的維護。
(1)、禁止私自攜帶易燃、易爆、劇毒物品的人員和車輛進(jìn)入本小區(qū);
(2)、自覺維護內(nèi)部治安，對違法犯罪人員和行為要積極主動舉報;
(3)、禁止利用房屋窩藏違法犯罪人員和贓物;
(4)、禁止在小區(qū)大門前或小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、占道經(jīng)營;
(5)、禁止亂貼、亂畫、隨意設(shè)置廣告、堆放雜物和危險器具;
九、對寵物的管理
1、飼養(yǎng)犬類等寵物必須到高碑店市有關(guān)部門辦理《免疫合格證》，定期為寵物注射疫苗，并到物業(yè)公司、基地安全保衛(wèi)部登記備案并簽訂《居民文明養(yǎng)犬承諾書》;
2、嚴(yán)禁飼養(yǎng)大型寵物、攻擊性寵物，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按治安案件處理;
3、嚴(yán)禁在小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)寵物，嚴(yán)禁攜帶寵物進(jìn)入辦公樓、社區(qū)醫(yī)院、活動中心等公共場所。嚴(yán)禁在綠化區(qū)域遛寵物，以保持公共環(huán)境衛(wèi)生清潔;
4、攜帶寵物外出時，必須掛鎖鏈，長度不超過2米，并由成年人牽領(lǐng)。若飼養(yǎng)寵物產(chǎn)生噪音、出現(xiàn)傷人等事件，寵物主人必須及時處置并負(fù)全責(zé)。凡是有咬人記錄的寵物，必須自行清理出本小區(qū)，不得在本小區(qū)內(nèi)遺棄所養(yǎng)寵物。
5、凡豢養(yǎng)寵物者自覺交納保障金，如物業(yè)公司、安全保衛(wèi)部巡查人員發(fā)現(xiàn)有違反以上《管理規(guī)定》者，將給寵物主人送發(fā)扣除保障金通知單，保障金扣完后，飼養(yǎng)者應(yīng)自覺補交。
十、樓頂檢查口管理
1、禁止任何人擅自攀上樓頂，不得在樓頂嬉戲玩耍及進(jìn)行與安裝、維修等無關(guān)的活動;
2、禁止擅自撬鎖上樓頂，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，管理處及物業(yè)公司責(zé)令其賠償損失;
3、凡安裝、維修電話、太陽能、有線電視等，須到物業(yè)公司交納押金后領(lǐng)取鑰匙，并辦理登記手續(xù)。安裝、維修完畢后，事主須檢查“樓頂檢查口”，確認(rèn)關(guān)門上鎖后，及時向物業(yè)服務(wù)單位退還鑰匙。
十一、業(yè)主聯(lián)系告知管理
1、請業(yè)主填寫《業(yè)主基本情況聯(lián)系表》，以便在緊急情況時，物業(yè)管理公司能與您及時取得聯(lián)系。
2、為盡量避免因入戶通知而產(chǎn)生的打擾，敬請業(yè)主隨時留意設(shè)置在公共區(qū)域的告示牌，以便能夠及時了解小區(qū)管理的通知和相關(guān)信息。
3、本物業(yè)管理規(guī)定在公共區(qū)域的告示牌予以張貼公示，自張貼公示之日起滿十日后生效。
小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定3一、物業(yè)管理企業(yè)
1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書。
3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報送區(qū)物業(yè)主管部門備案。
4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業(yè)主服務(wù)。
5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級收費，并由物價部門統(tǒng)一定價，設(shè)“公示板”公開收費標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。
6、日常維護與緊急事件處理。(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護和維修，確保設(shè)備運行正常，居住安全。(2)對上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時處理，確保業(yè)主和使用人財產(chǎn)不受損失。
(3)對二次供水水箱，應(yīng)一個季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。
7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來關(guān)心愛護綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。
8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。
9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭取配合，做好小區(qū)治安管理工作。
10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機動車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。
二、業(yè)主、房屋使用人
1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。
2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時交納物業(yè)管理費、環(huán)境衛(wèi)生費、經(jīng)營性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動交納各種費用。
3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物;不準(zhǔn)損壞花草樹木、小品、健身器材;不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫;不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì);制造妨礙他人正常休息的噪音等。
4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費用的業(yè)主、房屋使用人交納費用;也可以向法院提起訴訟。
5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。
6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。
住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業(yè)，保證社會的穩(wěn)定。為開創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監(jiān)督機關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理辦公室。
四、本辦法自公布之日起施行。
xx年四月十日
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