南寧房地產未來展望

一、房價現狀

現代中國人買房，大多被現代城市和工作需要所捆-綁，造成在選擇上的被動，也容易讓賣地的和造房的利用。而被地段、地鐵、學校、面積捆-綁的原因是很多人并沒有找到合適的買房的時機，不但讓自己的生活陷入被動，上升通道被自己關上，而且間接助長了房價的高企。對于現代城市工作的大部分人來說，買房應該是一個“退出"機制，是一個”脫離“機制，但如果大家一定要把買房定位于”同時服務于我在這個現代化城市的工作打拼“的話，那么現代化城市的房價高企就很難被終止。著作權歸作者所有。

中國房價為什么高？除了流通中的貨幣量迅猛增加的因素外，還有就是中國人把房子當成了投資品，那么在一個牛市中自然價格節(jié)節(jié)攀升。這兩個因素就像干柴，而政府的托市政策則是汽油。加上中國人與生俱來好賭和好錢的特性（中國人的價值觀總是把賺錢放在很重要的位置），這火就越燒越旺了。

二、未來房價展望

個人認為房價取決于兩方面因素：一是供求關系；二是貨幣政策。供給小于需求，價格上行；供給大于需求，價格下降。房地產市場發(fā)展的半程已過，但總需求的下降未必就一定會帶來房價的下降。總需求下降，供應量依然增加或保持不變，則房價會下降；若供應量也同步縮減，那么房價還是會保持平穩(wěn)的。我認為而隨著房地產行業(yè)利潤率的下降，大量企業(yè)會逐漸退出這個行業(yè)，房地產行業(yè)的供應量也會逐步降下來的，未來貨幣政策大放水的可能性也不高，09年市場那種瘋狂很難再出現，房價保持平穩(wěn)的可能性最高。

決定房地產價格的不是開發(fā)商，不是購房者，而是政府——地方政府。

只用減少土地供應、抬高土地價格，就能一定程度上操控當地房價，如果中央政府再配合一下，來個調控、限貸，房價上漲當然蹭蹭蹭。

地方債是一個大包袱，就目前的政治體制，是絕對不允許搞什么地方政府破產的。所以捂這個窟窿，要么把地方債轉移成中央政府債務，但是伴隨的必須有部分收入項目劃歸中央，地方不愿意，營改增已經在起變化了，更不要說賣地收入了；要么放手讓地方不拘形式限期解決，這更不現實。

政府，如果真正想降房價，就得退到2003年狀態(tài)：

沒有限購，沒有限貸，沒有房產稅，沒有利率歧視，沒有信貸限制，沒有期房限轉，沒有營業(yè)稅，沒有所 得稅，沒有土地增 值稅，沒有任何交易稅費，徹底廢止經濟適用房，徹底廢止保障房，沒有非普通住房，沒有7090，沒有規(guī)劃限制，允許開發(fā)商自由發(fā)債，允許信托計劃，允許房 地產企業(yè)上市融資，允許境內外資本投資房地產，清算造謠媒體，允許一個人買76套房，允許REITS上市，允許倒按揭，允許加按揭，允許轉按揭，取消抵押 貸款用途限制，房貸利率打5折，優(yōu)質客戶房貸利率打3折。 但是從政治上講，我對“利國利民”的可能性，是極度悲觀的。

“動力”永遠存在。但政府采取“殺死信使”的方式，不聽不聞不看。限購限貸，頭埋在沙里，謊稱天下太平。

2017的今年，深圳、上海的事實，和2017年、2011年相似。水面下暗潮涌動，“因為宏觀調控，所以房價飛漲”，因為政府違反憲法推行二限房產稅，供應端一減再減。而另一頭，濫發(fā)紙幣絲毫沒有收斂，社會總紙幣購買力屢創(chuàng)新高。

超發(fā)的貨幣，去哪里最安全？一線大城市核心區(qū)域的房子里存著去啊

過去房地產價格的暴漲離不開兩個國家政策，一是由分稅制導致的地方政府土地財政（就是中央和地方的稅收收入分配，中央把很多稅收收上去，導致地方政府缺錢花，只能通過賣地賺錢維持開支和建設，所以地價越來越貴），二是的貨幣政策，眾所周知過去10幾年中國ZF濫發(fā)了多少貨幣，所以人民幣對內貶值相當嚴重，同時大量的貨幣進入了房地產行業(yè)，也是推動房地產價格爆漲的一個重要原因。

現在再看這兩個政策。首先，土地財政政策是行不通了。一是地也賣的差不多了，二是再繼續(xù)通過賣地來維持開支的話，導致房地產泡沫帶來的經濟隱患和社會動蕩是中國ZF堅決避免的。所以就順勢有了不動產登記制度，登記完了之后就可以收房產稅了，這就可以成為地方ZF的長遠收入了。。

再看貨幣政策。這幾年國家在開會的時候一直在強調積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。這就說明了貨幣增速不可能再和以前一樣高了。但是我們可以分析一下什么叫做穩(wěn)健。穩(wěn)健就是不能讓房地產還有股市什么的再亂搞了，不能讓你再漲太多，同時也不能你跌太多。一跌帶來的政治經濟風險也是ZF堅決避免的。

考慮到中國一線二線三四線城市的環(huán)境不一樣，地方政策也不一樣，因此在房地產行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展或者緩慢衰退的大背景下，這些不同地區(qū)的房地產價格也不會不一樣。 總結一下，2017年乃至未來10年房地產價格的走勢。一線城市房地產價格是必然增長的，只是年增長的幅度應該不會超10%，二線城市大部分房地產價格也會增長一點3%左右，個別二線城市房地產庫存大，經濟萎靡的話就會下跌一點，但也不會很多。三線四線城市少數價格會上漲一點，大部分會緩慢下跌，但是下跌幅度不會太多

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南寧房地產未來展望 [篇2]

房地產經過08年大跌和09年大漲之后，近幾年已經開始平穩(wěn)的發(fā)展。通過對目前全國房地產狀況的分析，可以使我們對整個行業(yè)有一個宏觀的把控，而對代表城市的研究，也可以使我們對房地產的具體狀況有一個詳細的了解。對于房地產現在形勢的良好總結，有利于更好地來研究其未來的發(fā)展。

一、房地產當前的形勢

1.政府政策的分析

近些年來，政府在房地產調控方面的政策不斷地出臺。在2011年，政府提出了新的國八條，也就是強化調控，加大土地供應的調控力度，改善商品房的結構，進行嚴格的土地管理。加強普通商品的住宅房與經濟適用房的價格調控，以此來保證中低價位和中小戶型房產的供應。完善城鎮(zhèn)的廉價租房制度，來保障低收入家庭的基本住房需要。通過稅收等手段來調控房地產的市場，特別是加大房地產交易的調節(jié)力度。加強金融方面的監(jiān)管。切實規(guī)范與整頓市場的秩序。加強市場的監(jiān)測，完善市場等的信息披露。通過新的國八條我們可以看出，政府下定了讓房地產市場轉入正常市場機制的決心。新購政策的擴大、二手房交易的營業(yè)稅進行全額征收、兩套房的首付比例提高到60%，這些都直接的影響到了樓市的變化。

從2011年到今天，國家通過增加土地供應的調控力度與減少新的樓盤的批售來對二級市場供應進行控制。通過對二手房征收全額交易營業(yè)稅來減少三級市場的相關供應力度。同時，利用限購限貸政策，提高了貸款利率，減少了投資需求與投機需求。

2012年，政府層多次地提出房地產的調控政策。在2月的中旬，發(fā)改委發(fā)出通知，要求在2012年，加大保障房的建設基金支持。中央政治局則提出了繼續(xù)推行積極的財政政策與穩(wěn)健的貨幣政策。同時，國土資源部表示，要堅決地貫徹中央的調控政策。國土資源部發(fā)布，閑置滿一年的土地，根據地價的20%，來征收閑置費。國務院在7月正式地批復樂兒前海開發(fā)的開放政策。

2.行業(yè)形勢以及全國各個主要城市的房地產狀況

（1）行業(yè)的形勢

通過政府嚴格的宏觀調控，近幾年房地產的情況趨于平穩(wěn)，并沒有出現比較大的市場波動。其中，房地產供應量通過08年的減少到09年的增加，在2011年新政策出臺后，日漸平穩(wěn)。房地產的發(fā)展從源頭上得到了控制。源頭控制后，政府對于市場需求進行的控制也十分嚴格，最終使得2011年之后的住宅成交量也趨于平穩(wěn)，跟09年相比下滑比較多。隨著房地產市場供需量的日漸平穩(wěn)，價格也逐漸的回歸正軌。從2011年的8月到現在，城市的住宅價格穩(wěn)定，整體上呈現下滑的趨勢，但是下滑的幅度比較小。目前，房地產的發(fā)展平穩(wěn)，沒有比較大的波動，這主要體現在下面幾個方面。首先，房地產的供應量是逐年減少的，因為政府的宏觀調控和土地的不開再生性，所以供應量的減少的必然趨勢。其次，需求也在減少。新的國八條抑制了投資的需求與投機的需求。最后，價格下降，庫存量的上升以及政府限價政策都會使房地產的價格下降。

（2）山東的房地產形勢

近幾年來，由于**地區(qū)的城市化進程加快，經濟持續(xù)快速地發(fā)展，隨著外來人員的大量涌入，使這里的房地產市場走在了全國的前沿。房地產急劇拉動了地稅的增長。

根據今年第一季度的數據顯示，全省的地稅系統(tǒng)入庫的稅收為807億。其中，房地產拉動的地稅收入增長了10個百分點，從而有效地促進地稅收入的穩(wěn)定增長。

今年1-2月份，全省的固定資產的投資總額為1852億，增長了29.1%。社會的消費品的零售總額為3464億，增長了12.7%。出口總額是186億美元，增長了5.4%。三項指標共同增長了約13.3%。一個季度的全省地稅的收入增幅基本上和經濟的增長水平相協(xié)調。另外，今年的一季度，山東的地稅稅收為757 億，增長了14.5%，比全國的地稅收入平均增長了2個百分點。

一季度的房地產市場急劇升溫，地稅收入達到199億，增長了55.4%，拉動地稅的收入增長了10個百分點�？鄢�房地產行業(yè)，一個季度其他行業(yè)的地稅收入增長了4.8%。

二、房地產未來形勢的影響因素

經濟的發(fā)展將直接地影響房地產的未來發(fā)展。同樣地，政府的宏觀調控也將影響到房地產未來的走向。

1.經濟的走勢

眾所周知，經濟的三駕馬車分別是投資、消費和進出口。根據目前我國經濟的發(fā)展趨勢，估計gdp的同比增速會減緩。消費一直以來都是最平穩(wěn)的，但是在國家的經濟轉型之中，它對于gdp的貢獻不足，只拉動了4.6個gdp百分點。由于動力不足，所以gdp的增長速度會放緩。國家的經濟面臨著轉型。房地產導致了內需的緊縮和國內經濟的回落。因此今后的形勢不容樂觀。但是，經濟的回落也同時影響著未來房地產的走向。

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2.未來政策的形勢

政府對房地產的調控肯定是不會放松的，同時，還會采取積極的財政政策與穩(wěn)定的貨幣政策，以此來促進房地產的軟著陸。一方面，經濟增速回落，政府的政策不放松，房地產的發(fā)展將會回到正常軌道當中。另一方面，土地緊缺，城市化速度加快，總體供應減少，但是需求會不斷地增加。中國未來政策還是會傾向于經濟發(fā)展。對于房地產，無論是現在還是將來，其主基調都是嚴格調控。但與此同時，為了促進經濟的發(fā)展，政府也不會對房地產市場進行打壓，而只是讓其回到理性市場機制之下。

三、房地產的未來展望

1.二三線的城市將會成為二級市場中的重點，而一線城市的重點則是三級市場。

隨著一線城市限購限貸政策的實行，投資于投機的空間都大大的被縮減。所以，大量的資金可能會被轉向二三線的城市。而對于一線城市而言，無論是從土地供應狀況來看，或者是從政府的政策來講，房地產未來的重點都應該為三級市場。

2.房地產開始向兩極發(fā)展，將形成兩頭大、中間小的狀況

由于限購限貸政策，很多投資客的目光將會轉到高端的豪宅物業(yè)，而政府也會在保障性住房這一方面，照顧到中低收入的人群。

3.工商鋪的未來發(fā)展空間大

根據不同類型物業(yè)的開工面積增速對比中，可以看出工商鋪在未來還有很大的空間，特備是在一線城市當中。

4.信托償付的高峰來臨，開發(fā)商將會采取降價的方式來進行資金的回籠

大量的資金進入房地產行業(yè)所形成的的債務在2012年會陸續(xù)的到期。這樣，勢必會考研到開發(fā)商的償付能力。在市場沒有回暖之際，房地產開發(fā)商們將會采取降價的方式，進行資金的回籠收縮，這樣一來可能會導致市場價格急劇下跌。從供應方面來講講，2012年的庫存量會加大，房價也可能下跌。

5.房地產稅將會擴大試點的范圍

目前我國很多城市的房地產都實行二手房的過戶征稅，以此來提高政府的收入，并且打擊炒賣的行為。隨著稅收制度的完善，限購限貸政策將會逐漸的淡出，但是短期內會繼續(xù)存在，為新政策的出臺爭取必要的時間。

四、總結：

房地產市場目前已經得到了人們的廣泛關注。政府為了穩(wěn)定市場，堅決地實行宏觀調控政策，使得中國的房地產形勢日趨穩(wěn)定。至于未來房地產形勢的發(fā)展，應該會有一個過渡時期。經過這個時期之后，房地產市場將會回歸到理性發(fā)展中來。

南寧房地產未來展望 [篇3]

各界人士對于房地產行業(yè)的思索，由來已久，總是諸說紛紜，莫衷一是。這個行業(yè)有點像鳳姐、芙蓉姐姐，總能超出人的想象，總能超出人的承受極限。

房價一直居高不下，越來越高，越來越漲，但是，在市場環(huán)境里，永遠不會有只會漲、不會跌的東西。房地產行業(yè)也不例外，房價不可能永遠漲下去，房地產行業(yè)也不可能永遠是個暴利行業(yè)。不僅我羅智鈞這樣說，這種情況也不符合上帝定下的邏輯規(guī)則和市場經濟規(guī)律。 就房地長行業(yè)及鄭州房地產市場而言，影響未來五年、十年的房地產市場發(fā)展，主要是以下幾個因素：

一、中央政府調控和地方政府收入來源、觀念轉變

1、中央對房地產行業(yè)的調控。

由于我國特殊國情，中央政府不可能坐視房價居高不下，讓社會民眾群情激昂，在經濟危機過去后，一定會采取措施調控房地產行業(yè)。這幾年來，調控政策的推陳出新，力度越來越大也能說明這點。

2、安居、保障房的建設

政府推行經濟適用房、廉租房制度，隨著政策細化、執(zhí)行到位，一定會對商品房住宅市場造成影響。

3、地方政府收入來源的轉變

房地產行業(yè)能挾持政府的根源就是土地收入在政府財政收入站的比重太大。隨著其他行業(yè)發(fā)展，其貢獻的稅收比重增大，房地產行業(yè)也就不能再挾持政府和國民經濟了，也能真正讓政府、房地產回歸到正常關系。

4、地方政府觀念的轉變

當前來說，中央政府和地方政府對于房地產市場調控抱著不同心態(tài)，地方政府對于中央的房地產調控政策往往陽奉陰違，雷聲大雨點小，使中央的政策大打折扣、隨著地方政府觀念的轉變，積極、不打折扣的落實中央房地產調控政策，這將對房地產行業(yè)造成巨大影響。

二、改革對房地產行業(yè)造成的影響

1、國家逐漸放寬諸多行業(yè)對民營企業(yè)的限制，投資渠道增多，使得一部分資金、資源流向其他行業(yè)，這也將對房地長行業(yè)造成深遠影響。

2、銀行融資的影響

隨著放寬限制、壟斷性領域，使得民間資本投資的多元化，使得民眾儲蓄資本不再簡單只能投向房地產、股市，他可以投向實業(yè)，也使得銀行貸款對象的呈現多元化局勢，這也將對房地產投資熱度造成致命影響。

三、人口政策和民眾思想觀念影響

1、人口政策的影響

由于我國的計劃生育政策、只生一個好政策及人們婚姻生育政策的轉變，再過十年，中國的人口高峰期講過去，中國將進入老齡化社會，而九零后、零幾年出生的這一代人，他們的父母、祖父母以及外祖父母都有自己房產，這使得對房地產需求在理論上、總體上處于下降趨勢。房地產市場將會因為我國人口政策面臨巨大挑戰(zhàn)。

2、民眾思想觀念的轉化對房地產市場影響

由于我國社會保障制度的不健全以及陳舊思想觀念，結婚先買房，掙錢了先買房，造成一個誤區(qū)：沒有房子的話結什么婚��？！沒有房子在城市算什么成功��？！這也使得人們省吃儉用、甘做房奴！縱觀發(fā)達國家，人們是沒有這種觀念的。隨著，90后、00后的長大并成為這個社會的中堅力量，及時享受現在觀念的流行，隨著民眾思想觀念的轉變，房子已不再成為感情、婚姻、生活的障礙時，房地產市場、房價也會隨之發(fā)生巨大變化。

四、明年、未來五年、未來十年房產市場可能的變化

1、08年、09年受全球經濟危機影響，當時政府并沒有對房地產市場進行相關限制發(fā)展，而是為了擺脫經濟危機的損害采取可一些鼓勵措施，這些項目、樓盤將在明年春天陸續(xù)推出，再加上當前政府對房地產市場嚴格調控，預計明年房價將有所松動。

2、當年市區(qū)三環(huán)以內城中村改造項目已被各路房地產企業(yè)瓜分殆盡，這些項目、樓盤將在未來三年、五年陸續(xù)面世推出，房地

長量的方面供應將會出現井噴，屆時，鄭州房價將會對此有所反應。

3、三環(huán)以內現在已經無地可供，而市政配套設施出了三環(huán)幾乎為零，但是隨著南移北擴東進攤煎餅式發(fā)展，市政配套進入四環(huán)，那么三環(huán)以外四環(huán)以內地區(qū)將是鄭州房地產未來發(fā)展下一個目標。

4、外地房地產企業(yè)的進駐。外地房產企業(yè)雄厚資金實力、卓越富有成效的管理，有效的人才激勵機制，將對本地房地產企業(yè)帶來殘酷競爭，也將對鄭州房地產市場帶來革命性變局。那將是一場快魚吃慢魚、大魚吃小魚的死亡游戲，鄭州將會有相當一部分房地產企業(yè)面臨被收購、整編的局面。

5、房地產企業(yè)利潤增長點、發(fā)展模式的轉變。

隨著地產出讓制度的完善、招拍掛政策真正的落實執(zhí)行，外來房產企業(yè)的競爭，以及建設工程領域清單計價規(guī)范的推行，那種靠關系及社會資源低價拿地、排除競爭對手謀取企業(yè)暴利的做法將一去不復還了。

今后房地產企業(yè)將面臨分工，專心、專門做自己的擅長領域，每個地產企業(yè)都應做精品住宅、做好自己品牌，企業(yè)利潤將是通過管理謀效益，通過企業(yè)現代化管理降低企業(yè)成本，通過對施工單位的管理，降低建設施工成本、周期，提高資金率用率，通過管理獲得利潤、獲得在房地產企業(yè)競爭的優(yōu)勢。

人才對房地產企業(yè)的重要性。由于特殊原因，現在許多房地長企業(yè)都是不規(guī)范運作、管理，公司內部管理制度、機制不健全，身處其位的人不是由于工作能力，而是他身后的社會資源、社會關系網絡，企業(yè)談不上管理，就像騎馬踏青，走到那算到那。這種局面、狀況，在房地產行業(yè)尤為嚴重。但是相信再過十年，隨著國家對土地、規(guī)劃、房產管理的整頓以及行業(yè)自身規(guī)范，這種情況會大有改善。

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